Trasformazione del diritto di superficie per le aree di edilizia economica popolareIn moltissimi Comuni italiani, in particolare durante gli anni '70 e '80, sono stati costruiti alloggi nell'ambito dei Piani di Edilizia Economica Popolare (PEEP) su aree assegnate ai soggetti costruttori (cooperative o imprese) per le quali i Comuni hanno mantenuto la nuda proprietà.
Le aree venivano assegnate in forma agevolata mediante:
la concessione del diritto di superficie, per un periodo di tempo limitato (generalmente 99 anni) allo scadere del quale gli alloggi tornano di proprietà del Comune (quale proprietario dell'area su cui l'edificio è stato costruito);
la concessione di un diritto di proprietà con vincoli (perenni) alla libera disponibilità del bene.
In virtù della legge 448 del 1998 (e successive modificazioni ed integrazioni), i Comuni possono offrire:
- ai proprietari superficiari, l'opportunità di trasformare il diritto di superficie in diritto di piena proprietà;
- ai titolari della proprietà vincolata, l'opportunità di eliminare i vincoli che limitano la piena disponibilità dell'immobile a condizioni più vantaggiose di quelle previste dalle convenzioni a suo tempo stipulate.
In entrambi i casi è previsto il pagamento al Comune di un corrispettivo per l'area su cui sono stati edificati gli alloggi, calcolato in forma agevolata.
Molti Comuni hanno già dato avvio a questo tipo di operazione, che da una parte incontra il favore dei cittadini (per le condizioni particolarmente vantaggiose previste dalla legge) e dall'altra consente alle amministrazioni di incamerare entrate – anche considerevoli – da destinare agli investimenti senza rinunciare a beni di cui abbiano effettiva disponibilità.
La trasformazione è un atto facoltativo del privato, su proposta del Comune. Non è necessario che tutti i condomini aderiscano all'operazione: la legge prevede infatti la possibilità di procedere alla trasformazione per singole unità immobiliari.
In pratica, rispetto al valore di mercato dell'area, la legge prevede un meccanismo di riduzione del corrispettivo estremamente conveniente per gli assegnatari dell'alloggio PEEP, i quali possono avvalersi di questa opportunità solo a fronte di un formale avvio della procedura da parte del Comune.
Daedala Spa è in grado di assistere i Comuni in tutte le fasi dell'operazione, ovvero:
- ricognizione e mappatura degli interventi PEEP;
- identificazione degli attuali titolari del diritto di superficie e della proprietà vincolata;
- valutazione delle aree;
- predisposizione di un database informatico per organizzare e gestire i dati raccolti ed automatizzare le procedure;
- predisposizione delle nuove convenzioni fra il Comune e gli assegnatari degli alloggi;
- approvazione dei parametri utilizzati per il calcolo dei corrispettivi da riconoscere al Comune;
- stipula di accordi con istituti di credito per offrire ai cittadini la possibilità di dilazionare il pagamento negli anni;
- campagna di comunicazione per informare i potenziali interessati; acquisizione delle richieste e calcolo del corrispettivo per le singole unità immobiliari;
- stipula delle nuove convenzioni.
